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Os sinais já aí estão. O indicador de confiança dos agentes imobiliários, elaborado pela Confidencial Imobiliário, mostra uma queda em setembro em relação às vendas e aos preços. O que, tirando o primeiro ano da pandemia, que teve razões muito próprias, já não se verificava desde o auge da crise das dívidas na zona euro, em 2012/13. A confirmar-se a estagnação do mercado em 2023, como acreditam os especialistas, é preciso recuar até aos anos da troika em Portugal para encontrar um ano pior. Ainda que nessa altura a descida acumulada tenha atingido 20% ao longo de vários anos. Antes disso, as quebras mais graves aconteceram, por coincidência, em anos terminados em três. E coincidiram com momentos recessivos da economia, como 2003 ou 1993. O risco de recessão no próximo ano, novamente terminado no mesmo algarismo, é cada vez maior a julgar pelos analistas e pelos indicadores que têm sido conhecidos.

O cenário com que agora nos deparamos não deixa grande margem para dúvidas: inflação elevada, na casa dos 9%; taxas de juro a subir; poder de compra a deteriorar-se praticamente todos os dias e uma economia a perder velocidade. Os sintomas estão todos aí e a ‘doença’ pode ser grave. “Tudo depende da forma como irá evoluir a situação da guerra, a inflação e a economia em geral”, nota o economista Pedro Brinca.

Acresce que a maior parte das famílias que têm crédito à habitação (cerca de 93%) contratam taxas variáveis, o que significa que qualquer que seja a oscilação nas taxas diretoras do Banco Central Europeu (BCE) que mexem com as Euribor, o impacto na carteira será imediato e poderá mesmo ser grave, ao ponto de poder impossibilitar algumas famílias de assegurar as prestações mensais ao banco.

Mas é um facto que as pessoas que pediram empréstimos nos últimos anos agora também já devem menos dinheiro ao banco. Ainda esta semana Mário Centeno, governador do Banco de Portugal fez notar que a prestação média do crédito à habitação será 273 euros em 2023, à previsão da Euribor para essa data, o que representa 75% da prestação média que se registava em 2009. Ou seja, apesar do aumento, em termos reais, a prestação fica ainda 25% aquém do valor atingido na última crise financeira.

Ainda assim, a pressão aumenta sempre que as taxas sobem. No último boletim mensal, divulgado em setembro, o BCE calculava que o aumento de um ponto percentual na taxa de juro das hipotecas na zona euro provoca uma quebra de 5% no valor das casas ao fim de dois anos. Este impacto é ainda maior quando a subida acontece num ambiente de taxas de juro baixas, como as que a zona euro tem vivido nos últimos anos. Nesse caso, o impacto pode chegar a 15%. Este impacto não significa, no entanto, que haja uma quebra nos preços, mas apenas que, tudo o resto igual, os preços serão mais baixos do que seriam caso as taxas não tivessem subido. “A teoria do preço dos ativos sugere que quanto menor for o nível das taxas de juro das hipotecas, mais sensíveis são os preços das casas às mudanças nas taxas de hipoteca, porque taxas mais baixas levam a maiores efeitos de desconto em arrendamentos e preços futuros”, pode ler-se no documento do banco central.

Estes dados aplicam-se ao conjunto da zona euro, mas surgem em linha com a análise dos especialistas ouvidos pelo Expresso, que aponta para uma estabilização dos preços. Ou seja, uma travagem na velocidade de subida que vinha dos últimos anos. No ano passado, os preços cresceram mais de 10% a nível nacional e este ano, até agosto, a subida foi de 21%. Um ritmo que só pode abrandar.

EXPRESSO 30-09-2022